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10年后,楼市问题可能不再是房价,而是另外三大“新难题”

时间:2020/10/22 7:35:48 点击:38

很多人有钱以后都想去房地产市场买房投资。但是现在的房地产市场也在悄悄地发生变化,现在的房地产市场跟过去有很大的不同。就连过去认为闭眼买房都赚钱的经济学家马光远都对房地产市场的看法有所改变,他认为全面炒房的时代已经过去,房价普遍上涨的时代也已经过去。对于购房者来说,未来的房地产市场可能并不适合投资,而是更加适合购房者买房居住。房地产市场为何会发生这样的变化?主要原因有以下几点。

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第一:房产供需变化

早在前十几年的时候,房地产行业才刚刚起步,建设好的商品房也比较少。但是随着房地产市场的发展,现在很多人都开始投资房地产行业中去,房地产企业也越来越多。在房地产市场刚刚起步的时候,很多人都是没有一套属于自己的商品住房,他们要么是住在自己建造的私房里,要么就是住在工厂提供的宿舍里,这些人都是潜在的购房者,有很大的购房需求。随着房地产行业的发展,人们都开始购买商品房居住。但是由于商品房不断地开发建设,但是刚需人口毕竟是有限的,现在的房子已经是供大于求。为什么会这样说,在2017年的时候,西南财经大学就做过一次调查,发现现在城镇住房的空置率已经超过20%,但是在世界上公认的住房空置率一般在5%到10%是比较正常的水平。但是现在很多城市的空置住房已经太多了,现在不管是大城市还是小县城,我们都能够看到高层住宅林立。

可以说房产供需已经开始发生变化。从过去的供不应求开始逐渐转变。并且现在开发商还在不断地建设开发住宅。可能对于那些人口众多的大城市来说,由于人多外来人口都向这个城市聚集,在这样的情况下,可能住房还会有点紧张。但是对于那些人口外流的城市来说,住房可能已经出现供大于求的状况了。

第二:刚需购房者变化

现在的房地产市场可以说刚需购房者正在不断地减少,首先通过这几十年的房地产市场发展很多人都已经买了一套属于自己的住房居住。对于一个家庭来说,可能买一套或者是两套就已经解决了居住问题了,未来根本就不需要再继续买房居住,除去投资以外。因此可以说大部分家庭也是已经有房居住的。最近央行给出一个调查数据显示,根据数据表明,现在城镇居民的住房拥有率已经在96%。可以说现在的刚需购房者已经很少了。现在我们再去看看新开盘的楼盘,已经跟过去有很大的不同。过去新楼盘排队摇号买房的人真的很多,现在都是房企打折的消息传来,去楼盘看看就只能够发现现在楼盘的买房者已经不多。

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并且,从80年代到现在,新生人口正在不断地减少。有调查00后和10后的人口要比80后和90后的人口少一亿多人。过去很多家庭都是有很多兄弟姐妹,但是现在的家庭大多数都是独生子女,现在就算开放了二胎政策后,愿意生二胎的人也是很少的。未来刚需购房者只会越来越少,对于房地产市场来说,最重要的就是购房者,但是随着刚需购房者不断减少,房子还能够卖给谁呢?

第三:房地产政策的变化

在过去可以说房地产的调控并不是很严格,没有任何购房者政策,很多炒房客都涌入房地产市场,大力投资房地产市场。炒房客不断地炒房囤房,让很多刚需根本都买不到房子居住。在2016年政府提出“房住不炒”这一项政策,在这个政策的指导下,很多城市都出台了十分严格限购政策。比如说作为湖南的省会长沙,房地产调控做得十分好,现在的平均房价都还没有超过一万一平米。

就算今年上半年房地产行业遇冷,房地产的调控政策都没有放松,反而等来很多城市房地产收紧政策,比如说深圳、东莞、南京等城市都是出台严格的限购政策,在这样的政策下,对于刚需购房者来说,这样的房地产市场政策是非常好的,直接让炒房客“出局”。并且紧随其后,很多城市也都出台了限购限贷的政策,可以说房地产市场政策都在不断地收紧。炒房客没有炒房空间,房价未来在国家的调控下想上涨都是一件难事。并且根据有关的数据显示,上海的房价在2018年的时候均价为5.19万,2019年时均价为4.95万,今年截止到现在的房产均价为5.22万元。可以说现在房价真的没有过去上涨那么厉害,房价基本上都是保持稳定,没有出现大幅度的上涨,这样的房地产市场对于刚需购房者来说买房的压力也会减小很多。首先房价保持稳定的情况下,现在人们的收入都在不断地上升。在这样的情况下,未来购房者买房压力会减小很多。

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第四:房企压力

对于现在的房地产企业来说,面临的压力是十分大的。首先今年上半年的销售业绩并不是很好,房企高负债、高周转的运营模式下是需要快速地回笼资金的。而且今年也是房企到期债务的高峰期,据统计房企到期债务约有1.45万亿元,如果房子销售情况不是很好,房企的压力也是很大的。现在我们到处都可以看见房企打折促销,可以说房企现在也想通过“降价换量”销售房子。

而且今年央行和住建部约谈12家房企,并给房企划出三条红线:

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%

2、净负债率大于100%

3、现金短债比小于1

现在根据市场上已经发布2019年的负债数据的224家房企,其中只有68家房企一个红线都没超过,其中有超51家房企超过这三条红线,可以说房企的负债压力也是非常大的。想要减少负债压力,想办法去库存,回笼资金才是硬道理。可以说现在的房企压力都是非常大的,房企想要快速销售房产,可能以价换量是他们最好的选择。

可以说,不管从任何角度来看,未来房地产行业的发展,都不可能重回过去的黄金时代。10年后,楼市问题不再是房价,而是另外三大“新难题”,购房者需要了解。

第一:住宅难拆迁难度大

这几年随着房地产市场的不断发展,很多城市的房价基本上都触及“天花板”。特别是对于那些三四线城市的人来说,现在的房价真的很高,买房是一件压力十分巨大的事情。现在很多城市的房价都是很高的,有些刚需购房者都是“砸锅卖铁”买房居住,后期还承受着很大的还款压力。但是随着房子建筑时间推移,房子老化问题是在所难免的。房子老化就需要拆迁、重建,但是对于现在的购房者来说,买房已经承受巨大的压力,未来拆迁赔款如果太低,大多数人都不会同意房屋拆迁。但是有些城市由于人口流失比较严重,城市当地人口稀少的情况下,房价降低也是在所难免,比如说鹤岗这样的城市,未来房子老化、需要拆迁重建可能都找不到愿意接手的房地产公司。

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而且现在很多城市的住宅都是高层住宅,这样的情况下,拆迁问题更是难以解决。高层住宅住的住户实在太多,想要达成统一的拆迁赔款是很难的。而且高层住户数量多,占用土地面积也是非常小的。这样的情况下,开发商就算拆迁这样的高层住在想要盈利,可能就需要翻倍建设楼层。但是现在“限高令”下,未来住宅建设超过100米,都需要充分论证,在这样的情况下,高层住宅的拆迁难度更大。

第二:新房、二手房难销售

随着新生儿出生率不断下降的情况下,现在大多数人都是独生子女的情况下,未来一个孩子可能会继承多套房产,在这样的情况下,新开发建设出来的房子有多少人购买呢?特别是对于那些人口不断流失的县城来说,很多小县城甚至开发新区,建设房子。但是未来房子还有多少人会去购买?一个孩子可能继承自己爷爷奶奶、外公外婆和父母的房子,未来可能自己的丈母娘家里也有多套房子可以继承的情况下,谁还去愁房子居住的问题呢?房子还能够卖给谁呢?

还有一些炒房客囤积大量的住房,但是现在我们都能够看到二手房市场的挂牌量在不断上升,现在很多城市的二手房挂牌数量都已经超过10万套,这样的二手房挂牌量想要完全“消化”也是一件难事。对于刚需购房者来说,如果买二手房的话,就不会再去买新房,如果买新房,也不会去看二手房了,未来随着人口减少,房产销售更是一个难题。

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第三:房子维修成本高

对于购房者来说,未来房子维修成本可能会很高。首先,现在大部分房子都是安装有电梯,但是随着时间的推移,电梯可能会老化出故障,需要及时维修或者更换。但是这些维修更换的钱是需要购房者自己掏钱的,购房者在买房的时候,都会缴纳一笔“住宅专项维修资金”这个资金里的钱一旦用完,购房者也就需要重新往里面缴纳费用。

而且未来维修的设备不仅仅是电梯,还有各种各样的机电设备,时间长了可能都是需要更换的,因此维修费用也是十分高昂的,对于购房者来说,也是不小的压力。

作者:不详 来源:网络
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